前言
在深圳市目前实行按学区划分进行中小学学位申请、分配的现状之下，部分人群为择校就读，催生出仅就特定学校学区房附带学位进行租赁以申请入学的交易。在此过程中，常有发生因申请学位失败而引发的法律纠纷。本文结合现有案例及司法裁判观点，对学位租赁合同效力及处理相关问题进行归纳总结。
案情简介
王某为A学校学区范围内小区的业主，因张某之子不属于A学校学区范围收录学生，张某为其子就读A学校，与王某协商签订《房屋租赁合同》及《学位租赁合同》，约定张某使用王某房产所附带学位申请A学校入学，王某配合张某办理房屋租赁登记、配合实际居住情况核实。
合同签订后，张某向王某支付了学位租赁费12万元。之后，张某以申请A学校学位失败为由，向人民法院提起诉讼，主张王某返还学位租赁费12万元并支付利息损失。人民法院最终判决王某向张某返还40%的费用。
法律分析
01
学位租赁合同的效力
合同效力为无效。《民法典》第一百五十三条第二款规定：违背公序良俗的民事法律行为无效。因签订该合同办理租赁登记的行为本质上是为不符合入学条件的小孩办理入学手续，合同所涉行为扰乱了正常教育秩序，损害社会公共利益，违背公序良俗，人民法院对《学位租赁合同》的效力认定为无效。
02
学位租赁合同被认定为无效的后果
《民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
依据上述规定，对于已经履行的无效《学位租赁合同》，一方所收取的租赁费用应当向支付一方返还，但返还的金额需结合双方过错程度予以确定。
03
无效学位租赁合同双方过错的划分
根据现有案例，人民法院认为签订及履行《学位租赁合同》的合同双方均明知签订案涉学位租赁合同和房屋租赁合同的真实目的，均明知该行为违反正常教育秩序，双方均存在过错。
对于双方过错比例的确定，人民法院主要从双方是否实际交付附带学位的房屋使用、附带学位的使用锁定情况、双方在履行过程中的获益等因素，对双方的过错程度进行酌定。
在学位已被租赁一方实际使用、锁定的情况下，人民法院酌定按照40%的比例返还学位租赁费用。【参考案例：(2023)粤0304民初18050号民事判决书】在未锁定、使用学位的情况下，人民法院酌定按照60%-80%的比例返还学位租赁费用。【参考案例：(2022)粤0304民初33911号民事判决书、(2022)粤0304民初20323号民事判决书】。
律师简介
罗延飞律师
广东星辰律师事务所合伙人，目前担任深圳市律师协会教育与未成年人保护专业委员会副主任、广东省律师协会教育法专业委员会委员、副秘书长、21世纪教育研究院教育法特邀研究员、广东现代教育研究院教育法专家库成员、闽南理学院客座教授。多次参与深圳市教育领域立法项目，包括《深圳经济特区职业教育条例（草案）》、《深圳经济特区学前教育条例（草案）》等起草工作，担任多家教育机构常年法律顾问，在教育与未成年人保护法律服务领域具有深厚的理论研究水平和丰富的法律实务经验。
吴艺瑶律师
广东星辰律师事务所律师，执业领域为商事仲裁与诉讼，同时担任数十家企业常年法律顾问，在企业合规、劳动人事争议、房屋买卖与租赁、婚姻与继承、物业管理等业务领域具有丰富的理论和实务经验。
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